Исследование рынка, проектирование, подготовка концепции, финансовое планирование, бизнес-план
Если участка еще нет. Возможности и ограничения развития застройки города. Анализ города / региона развития. Сбор имеющихся разработок Администраций различных уровней в области развития недвижимости города / региона. Краткий анализ рынка недвижимости всех интересующих сегментов в городе. Выводы относительно наиболее перспективных направлений недвижимости и наиболее перспективных мест в городе под застройку.
Участок уже есть, делаем Анализ Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования. Анализ исходных данных. Анализ рынка недвижимости с акцентом на район расположения объекта. Изучение опыта международного строительства и функционирования подобных проектов. Анализ спроса.
Работа с архитекторами. Разработка концепции.
Бизнес-план или инвестиционный меморандум.
Практические инструменты реализации девелоперского строительного проекта
Экспресс-оценка инвестиционной привлекательности проекта, оперативное построение прогнозного Cash Flow проекта. Принятие решения о дальнейшей проработке проекта и о вхождении в проект
Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков
Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах. Обеспечение информационной безопасности
Повышение исполнительской дисциплины сотрудников. Единая база поручений. Мотивационный аспект исполнительской дисциплины
Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров. Разбивка проекта на отдельные работы (тендеры). Подготовка тендерного пакета. Определение круга участников тендера. Подведение результатов и присуждение победы
Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий. Создание Панели руководителя проекта. Фотопрогресс процесса строительства. Создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам). Создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов
Финансирование и финансовое управление девелоперским проектом
Параметры инвестиционной и финансовой оценки проекта. Инвестиционное проектирование – расчеты, финансовая модель, анализ рисков
Виды и условия финансирования проектов строительства инвесторам и кредитными организациями. Разработка пакета документов для предоставления кредитным организациям и инвесторам - требования, состав, основные параметры
Бухгалтерский и управленческий учет проекта по РСБУ и МСФО. Налоговое планирование фазы выполнения проекта
Капитализация проекта – сохранение и распределение прибыли, реинвестирование в перспективные проекты
Маркетинг недвижимости. Договоры с арендаторами. Расчет ставок арендной платы
Разработка маркетинговой стратегии: формирование правильного состава арендаторов (tenant-mix)
Правила заполнения офисного центра, порядок работы с арендаторами
Правоустанавливающие документы - типы договоров аренды, особенности предварительных договоров аренды
Схемы взаимодействия между инвестором\ девелопером\ брокером\ управляющей компанией
Заключение и исполнение договоров аренды. Правовая работа с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
Расчёт ставок арендной платы
Организация процесса технической эксплуатации
Базовые документы эксплуатации недвижимости.
Нормативное регулирование
Специфика эксплуатации объектов недвижимости
Минимизация рисков при эксплуатации недвижимости
Автоматизация процесса эксплуатации
Кадры в эксплуатации
МОДУЛЬ 2. СТРОИТЕЛЬСТВО
Финансовая оценка привлекательности инвестиционного строительного проекта
Современные подходы в определении денежного потока строительного проекта и структуры капитала. Рынок капитала и его стоимость: институты, финансирующие проекты в России, и процедуры финансирования.
Оценка стоимости привлеченного и собственного капитала. Расчет и анализ «финансового плеча» (левериджа) строительного проекта. Методы расчета денежного потока проекта: бюджетные и балансовый. Деньги и фактор времени: финансовая математика: метод наращивания и метод дисконтирования. Метод дисконтированного денежного потока(DCF) в оценке инвестиций
Финансовые критерии оценки инвестиционных проектов. Состав показателей и примеры анализа отдельных коэффициентов. Статические методы: метод анализа затрат, метод анализа прибыли, метод анализа рентабельности. Динамические методы: метод чистой приведенной стоимости (NPV); дисконтированный метод окупаемости проекта (PP); метод индекса прибыльности (PI); метод внутренней нормы доходности (IRR), метод модифицированной нормы доходности(MIRR) и другие. Анализ и оценка решений по текущим капиталовложениям в основные фонды внутри компании.
Анализ и оценка рисков проекта. Практические решения по оценке эффективности инвестиционных решений в условиях неопределенности. Принятие инвестиционных решений в условиях риска и неопределенности. Определение критериев риска. Матрица рисков. Качественный и количественный анализ риска проекта. Традиционные методы измерения риска (Метод моделирования Монте-Карло; Анализ чувствительности; Анализ сценариев проекта)
Предоставление и оформление земельных участков под строительство
Формирование подготовленных земельных участков. Землеустроительные работы. Кадастровый учет
Предоставление земельных участков. Варианты предоставления: на торгах и без торгов. Вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Порядок проведения торгов по продаже земельного участка или права аренды земельного участка. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Особенности предоставления земельных участков для развития застроенных территорий. Анализ особенностей региональной практики
Новое законодательное регулирование резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены приватизированные здания, строения, сооружения. Правила землепользования и застройки: состав правил, порядок подготовки и утверждения, соотношение с генеральными планами. Градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования. Порядок изменения границ населённых пунктов
Законодательное и нормативное регулирование архитектурно-строительного проектирования. Функции застройщика при разработке проектной документации.
Документы, необходимые для начала проектирования. Типовое положение о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование. Задание на проектирование. Состав проектной документации.
Практика оценки и контроля проектных решений, критерии качества.
Проблемы согласования и утверждения проектной документации.
Законодательное регулирование и общая характеристика договорных отношений в строительстве
Предварительные договоренности. Протоколы о намерениях, протоколы разногласий, предварительные договоры. Споры о признании договоров незаключенными
Договоры подрядного типа в строительстве. Способы обеспечения прав заказчика Порядок расчетов за выполненные работы. Управление контрактом на строительные работы.
Строительный подряд и аукционы. Новации в размещении государственных и муниципальных заказов на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
Договор авторского надзора. Иные договоры, обслуживающие отношения между участниками строительной деятельности
Современная организация работ в строительстве
Бизнес-процессы в строительстве
Управление коллективом: планирование и распределение работ, контроль исполнения
Нормативная база строительства.
Организационно-технологическая подготовка строительства в современных условиях.
Подготовительный период строительства.
Состав, содержание и порядок разработки проекта организации строительства (ПОС).
Состав, содержание и порядок разработки проекта производства работ (ППР).
Состав, содержание и порядок разработки проекта организации работ (ПОР).
Основные положения по календарному планированию строительства и производства работ.
Разработка и организация выполнения проектов производства работ (ППР): рекомендации.
Модели организации строительства.
Оптимизационные задачи календарного планирования.
Технологические карты.
Инженерная подготовка строительной площадки и разработка строительного генерального плана.
Проектирование строительных генеральных планов в условиях городской застройки.
Автоматизированное проектирование организационно-технологической подготовки строительства.
Программный комплекс автоматизированного проектирования.
Обустройство и содержание строительных площадок. Требования к инженерному обустройству стройплощадок. Размещение на строительной площадке средств вертикального транспорта. Организационные мероприятия по уменьшению размеров опасных зон. Примеры обустройства и содержания стройплощадок: временные дороги на строительной площадке; складское хозяйство на строительной площадке; производственные установки на строительной площадке; временные здания и их использование на строительстве; обеспечение строительства водой; обеспечение строительства теплом; обеспечение строительства электроэнергией. Культура содержания стройплощадок. Показатели качества обустройства и содержания стройплощадок.Нормативно-методическая база.
Менеджмент качества в строительстве. Общие правила осуществления производственного контроля качества. Основные требования к материалам и изделиям, ведению документации и технологии производства работ. Виды производственного контроля качества на объекте (входной, операционный, приемочный, периодический). Приемочный контроль на объекте. Оформление скрытых работ. Освидетельствование и приемка работ. Оформление исполнительной документации и ведение рабочих журналов. Требования к оформлению и ведению рабочих журналов. Формы отчетности.
Личная эффективность управляющего девелоперским строительным проектом
Основные компетенции управляющего
Лидерство в эпоху перемен. Власть и харизма управляющего
Самоменеджмент: личная организованность и управление рабочим временем
Успешность и позитивное мышление. Техники управления стрессом в ситуации изменений